आइए जानते है प्रॉपर्टी मार्केट और उससे जुड़े कानून, कभी नहीं खाओगे धोखा

Property Legal Verification : जैसे-जैसे विकास होता है, प्रॉपर्टी की कीमत भी बढ़ती जाती है। हमारा शहर उज्जैन भी विकसित होने लगा है और महानगरों की तर्ज पर आसमान में उड़ने को तैयार है। शहर का विस्तार हो रहा है, नए हाईवे बन रहे हैं, नए पुल बन रहे हैं और कई बड़े प्रोजेक्ट उज्जैन में आए हैं। इस विकास के साथ प्रॉपर्टी की कीमत भी तेजी से बढ़ी है और इसके साथ ही कानूनी विवाद और मुकदमेबाजी भी बढ़ी है। अब समय आ गया है कि हर किसी को प्रॉपर्टी से जुड़े कानूनों की बुनियादी जानकारी होनी चाहिए ताकि किसी भी प्रॉपर्टी की खरीद-फरोख्त में कोई कानूनी विवाद न हो।

किसी भी प्रॉपर्टी की खरीद-फरोख्त मुख्य रूप से संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम के तहत होती है। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम 1882 भारत में ब्रिटिश काल से ही प्रचलित है। उक्त अधिनियम के तहत संपत्ति की खरीद, बिक्री, हस्तांतरण, संपत्ति अधिकार, पट्टा, दान, बंधक सभी को विनियमित किया जाता है। इसके अलावा किसी भी प्रॉपर्टी डीलर खरीदार विक्रेता को भारतीय पंजीकरण अधिनियम, स्टांप अधिनियम और उत्तराधिकार अधिनियमों की बुनियादी जानकारी भी होनी चाहिए।  100/- रुपये से अधिक मूल्य की किसी भी संपत्ति के क्रय, विक्रय, दान आदि के विलेख का पंजीकरण आवश्यक है। भारतीय पंजीकरण अधिनियम की धारा 17 में कौन से दस्तावेज शामिल हैं?

पंजीकरण अनिवार्य

यदि पंजीकरण नहीं कराया गया है तो ऐसे दस्तावेज का कोई कानूनी मूल्य नहीं है। इसी प्रकार स्टाम्प अधिनियम दस्तावेजों पर वास्तविक स्टाम्प शुल्क को परिभाषित करता है। यदि हस्तांतरण दस्तावेज पर सही स्टाम्प शुल्क का भुगतान नहीं किया जाता है, तो ऐसे दस्तावेज के माध्यम से खरीदी गई संपत्ति के संबंध में भविष्य में कानूनी जटिलताएं उत्पन्न हो सकती हैं। इसी प्रकार भारतीय उत्तराधिकार अधिनियम और हिंदू उत्तराधिकार अधिनियम संपत्ति के उत्तराधिकार को विनियमित करते हैं। अब यदि कोई व्यक्ति कोई संपत्ति खरीदता है, तो सबसे पहले उसे उसके शीर्षक या स्वामित्व के बारे में शोध करना चाहिए।

यद्यपि क्रय-विक्रय से संबंधित कार्य विधिक सलाहकार के मार्गदर्शन में ही किया जाना चाहिए, फिर भी यदि प्रारंभिक विधिक जानकारी है तो क्रेता स्वयं भी निम्न बिन्दुओं की जांच कर सकता है-

विक्रेता उक्त संपत्ति का स्वामी कैसे बना है? उसके पास समस्त अधिकार पत्र/हस्तांतरण एवं अन्य स्वामित्व संबंधी दस्तावेज उपलब्ध हैं या नहीं संपत्ति कहीं बंधक तो नहीं है।

संपत्ति पहले से अनुबंधित/बेची या भारग्रस्त नहीं है। संपत्ति सर्च रिपोर्ट पूर्णतया साफ है। विक्रेता के परिवार को संपत्ति के विक्रय पर कोई आपत्ति नहीं है।

यदि नगरीय निर्मित संपत्ति है तो नगर एवं ग्राम निवेश, नगर निगम, राजस्व आदि विभागों से आवश्यक अनुमति प्राप्त की गई है या नहीं।

यदि संपत्ति कृषि भूमि है तो उसका नामांतरण, सीमांकन, बंटवारा, राजस्व मानचित्र में उसका आकार आदि राजस्व अभिलेखों में स्पष्ट रूप से अंकित है या नहीं।

यदि विक्रेता ने स्वयं संपत्ति खरीदी है, तो क्या उसका विक्रय विलेख या अन्य हस्तांतरण दस्तावेज विधिवत पंजीकृत और मुद्रांकित है या नहीं?

यदि विक्रेता को उत्तराधिकार/पारिवारिक विभाजन आदि के माध्यम से संपत्ति प्राप्त हुई है, तो ऐसे विभाजन या उत्तराधिकार का दस्तावेज विधिवत तैयार किया जाता है।

पंजीकरण हुआ है या नहीं और क्या ऐसा विभाजन या प्राकृतिक उत्तराधिकार राजस्व/नगर निगम के अभिलेखों में विधिवत दर्ज किया गया है या नहीं। यदि संपत्ति वसीयत के माध्यम से प्राप्त हुई है, तो वसीयत का पंजीकरण हालांकि आवश्यक नहीं है, एक पंजीकृत वसीयत एक अपंजीकृत वसीयत की तुलना में अधिक विश्वसनीय दस्तावेज है। हालांकि, स्वामित्व के बारे में अधिकांश विवाद केवल वसीयत के मामलों में उत्पन्न होते हैं। 

किसी भी प्रतिष्ठित समाचार पत्र में प्रकट की गई जानकारी को प्रकाशित किए बिना कभी भी कोई संपत्ति न खरीदें।  यदि संपत्ति पहले से ही अनुबंधित/बेची गई/बंधकबद्ध है या कोई अन्य विवाद है, तो संबंधित व्यक्ति ऐसी सार्वजनिक सूचना के प्रकाशन पर पहले से ही आपत्ति प्रस्तुत करेगा और खरीदार विवादित संपत्ति खरीदने से बच जाएगा। 13. हमेशा मूल मालिक के साथ सीधे अनुबंध करना पसंद करें।  अनुबंध के आधार पर किसी भी व्यक्ति के साथ कोई अनुबंध न करें। अनुबंध के आधार पर किए गए अनुबंध का कोई कानूनी महत्व नहीं होता। मुख्य बिंदुओं को ध्यान में रखकर संपत्ति का कोई भी मूल्यांकन किया जाना चाहिए। यह व्यवसाय आपको भविष्य में होने वाली कानूनी परेशानियों से बचाएगा। संपत्ति से संबंधित कानूनों की संक्षिप्त जानकारी आपको और आपकी संपत्ति को हमेशा सुरक्षित रखेगी।